Btw - wel of geen bouwterrein?

Bouwterrein of niet?

Er zijn twee belangrijke uitspraken van de Hoge Raad gepubliceerd over de vraag of er sprake is van een bouwterrein voor de btw. Op basis van deze uitspraken lijkt er nog sneller dan voorheen sprake te zijn van een bouwterrein en daarmee dus ook sneller sprake van een btw-belaste levering.

Uitgangspunten voor kwalificatie bouwterrein

Het resultaat van de ontwikkelingen in de jurisprudentie en wetgeving in de afgelopen 10 jaar is dat men vandaag de dag veel eerder toekomt aan de kwalificatie van bouwterrein. Voor de btw is de levering van een bouwterrein btw-belast. De uitgangspunten voor de kwalificatie als bouwterrein zijn eenvoudig, namelijk:

• er moet sprake zijn van een onbebouwd terrein
• dat bestemd is om te worden bebouwd

Ongeacht de (ogenschijnlijk) eenvoudige uitgangspunten, is het in de praktijk vaak een uitdaging om tot de juiste kwalificatie te komen.

Praktijk en bouwterreinen

Het zorgvuldig plannen van transacties met onroerend goed is van groot belang. Met (bouw) terreinen is dat zeker het geval aangezien de latere exploitatie van dat (bouw) terrein en/of de opstal bepaalt hoe de grond gekocht moet worden.

Indien de latere exploitatie btw-vrijgesteld zal gaan plaatsvinden, dient het (bouw) terrein bij voorkeur te worden aangekocht zonder btw maar met overdrachtsbelasting. Daarmee wordt voorkomen dat er 21% niet verrekenbare btw in de kosten opgenomen moet worden. De btw kan namelijk niet worden teruggevraagd door de btw-vrijgestelde exploitatie.
Als daarentegen de latere exploitatie van het (bouw) terrein /opstal btw-belast zal plaatsvinden, zal het terrein veelal met btw en zonder overdrachtsbelasting worden aangekocht. De btw kan in deze situatie namelijk weer worden teruggevraagd.   

De kwalificatie van grond als bouwterrein kan men tot op zekere hoogte sturen. Als de grond als bouwterrein moet worden gekocht, moet het terrein onbebouwd zijn en daarnaast bestemd zijn om te worden bebouwd. Partijen kunnen dan afspraken maken dat verkoper de oude gebouwen zal slopen en een onbebouwd terrein zal leveren. Uit eerdere jurisprudentie is duidelijk geworden dat onbebouwd ook de situatie kan zijn dat er op het moment van levering nog een gebouw aanwezig is, maar verkoper de verplichting heeft om te slopen. Als partijen in een dergelijke situatie overeen zijn gekomen dat verkoper een onbebouwd terrein zal leveren, kijkt men feitelijk alleen naar wat partijen zijn overeengekomen en niet naar de ‘fysieke elementen” van de transacties (het nog aanwezige gebouw bij levering).

De exacte invulling van die verplichting en de verdeling van de sloopkosten kan tot de nodige discussies leiden. Wie moet de kosten dragen, kunnen de kosten verdeeld worden over koper en verkoper? Hoe zit het met het risico van de sloophandelingen? De twee nieuwe uitspraken van de Hoge Raad geven weer wat meer inzichten voor de praktijk. Helaas zal het ook leiden tot nieuwe discussies gegeven de onduidelijkheid op sommige punten.

Uitspraken Hoge Raad (2)

In beide zaken hadden verkoper en koper niet de bedoeling om een bouwterrein te leveren, maar juist bebouwde grond. Deze terreinen waren dan ook btw-vrijgesteld geleverd. Dit is om verschillende redenen niet gelukt. De Hoge Raad beslist dat er in beide zaken toch sprake was van bouwterreinen.

Wel of geen sloopkosten -  voor rekening en risico van koper

In de eerste uitspraak wordt nader ingegaan op de vraag hoe om te gaan met de kosten en het risico van de (sloop) handelingen, die door verkoper zijn uitgevoerd na de levering van het terrein. Uit de stukken van partijen kwam duidelijk naar voren dat de sloophandelingen in elk geval zouden worden verricht voor rekening en risico van verkoper. Voor het gerechtshof was dan ook al vast komen te staan dat het doel van partijen niets anders kon zijn dan de levering van een onbebouwd terrein.

De uitspraak van de Hoge Raad maakt duidelijk dat een verkoper niet daadwerkelijk kosten hoeft te maken om een terrein als onbebouwd te kunnen kwalificeren. Het dragen van het risico daarvan dan wel het instaan voor die handelingen is voldoende. In deze casus hoefde verkoper geen kosten te maken voor de ‘sloop’ om tot onbebouwde grond te komen. Het betrof in deze casus onder andere portacabins die kosteloos zijn verwijderd. De kosten voor de verwijdering van de portacabins waren namelijk al verdisconteerd in de prijs voor de levering en plaatsing van de portacabins. Daarnaast maakt de Hoge Raad duidelijk dat ook koper de sloophandelingen mag laten verrichten, zolang de kosten daarvan en het risico van de sloophandelingen voor risico zijn van verkoper. Met deze uitspraak is de reikwijdte voor de kwalificatie van een terrein als bouwterrein verder verruimt. Dat maakt het in de praktijk makkelijker voor de situaties waarin men daadwerkelijk een bouwterrein wil leveren (btw-belast), maar uitdagender als men dit juist wil voorkomen (btw-vrijgesteld).

Oude gebouwen gesloopt, maar muur van 100 meter blijft staan

In de tweede uitspraak ging het om de vraag hoe om te gaan met een terrein waarop na sloophandelingen nog een gebouw is blijven staan. Duidelijk is dat in een dergelijke situatie er geen sprake is van een onbebouwd terrein en er dus ook geen sprake kan zijn van een bouwterrein. Toch kan op basis van eerdere jurisprudentie het achtergebleven gebouw als ‘verwaarloosbaar’ worden beschouwd, zeker als het geen functie meer heeft en/of zeer beperkt is omvang ten opzichte van het gehele terrein. In deze zaak gaat de Hoge Raad nader in op de methodiek en de voorwaarden op basis waarvan die toets moet plaatsvinden. Het wettelijke toetsingskader is daarmee verduidelijkt.

De kwestie in deze zaak waar de Hoge Raad over moest oordelen betrof de situatie dat er voorafgaand aan de levering wel degelijk was gesloopt (oude fabriek), maar een muur van bijna 100 meter lang en 2,5 meter hoog bleef staan. Deze muur had tevens een belangrijke functie in de latere ontwikkeling van het nieuwbouwproject. Een dergelijk gebouw is moeilijk te negeren qua omvang, echter, kan ook weer ‘verwaarloosbaar’ zijn als het overige deel van het terrein (bijvoorbeeld) 25 keer zo groot is. Die duidelijkheid is er helaas niet in deze casus zodat het in de praktijk toch een uitdagende exercitie blijft en daarmee de nodige discussie zal blijven uitlokken.

Het andere relevante punt uit deze uitspraak is dat als het terrein eenmaal de status als bouwterrein heeft verkregen, deze status niet snel verloren gaat. Dat is alleen mogelijk (ervan uitgaande dat het terrein nog steeds onbebouwd is) als men kan aantonen dat de grond niet langer bestemd is om te worden bebouwd.

Naar aanleiding van deze uitspraak verwachten wij meer discussies over terreinen waarop nog een gebouw aanwezig is en daardoor in principe niet kwalificeert als bouwterrein. Door het toetsingskader zoals dat nu nader is toegelicht door de Hoge Raad lijkt er meer ruimte te zijn om deze terreinen toch als bouwterrein aan te merken.

Indien u meer wilt weten over deze uitspraken, of andere vragen heeft over bouwterreinen, aarzel dan niet contact met ons op te nemen.

If you have any questions about this topic or if you would like to discuss the topic further, please do not hesitate to contact us at info@vatpartners.com