Besluit onroerende zaken - btw

Het heeft meer dan 10 jaar geduurd, maar het Besluit onroerende zaken (btw) is dan eindelijk geactualiseerd in december 2023. Op een onderwerp dat zo ingewikkeld is als onroerende zaken, is het fijn om met een geactualiseerd Besluit te kunnen werken. Voor wat betreft de heffing van btw biedt het Besluit namelijk de nodige handvatten, verduidelijkingen en goedkeuringen.

Elke ondernemer krijgt te maken met onroerende zaken. Bijvoorbeeld bij de (ver)koop of (ver)huur van een kantoor, warehouse, fabriekshal. Het roept ook altijd de vraag op of dergelijke transacties btw-belast of btw-vrijgesteld zijn. Welke mogelijkheden zijn er om op te opteren voor een btw-belaste (ver)koop of (ver)huur en is het zinvol om de te opteren voor een btw-belaste prestatie? Welke gevolgen roept dit op? Vragen die wij dagelijks voorbij zien komen.

Het oude besluit dateert uit 2013 en is op meer dan 30 punten gewijzigd. Wij kunnen dan ook niet alle wijzigingen opnemen in dit nieuwsbericht. Hierna een aantal belangrijke wijzigingen:

Bouwterrein – onbebouwde grond

Onbebouwde grond. Om tot kwalificatie van bouwterrein te komen in de zin van de btw, moet er sprake zijn van onbebouwde grond. Wat nu als het terrein grotendeels onbebouwd is, maar voor een deel nog is bestraat? Is er dan geen sprake meer van onbebouwde grond? Het Besluit geeft nadere duiding voor situaties waarin sprake is van klinkerbestrating en onder welke omstandigheden er wel/geen sprake is van onbebouwde grond. Een belangrijke kwalificatie om de grond in de btw of in de overdrachtsbelasting te kunnen leveren.

Optie btw-belaste verhuur

Optie belaste verhuur. Wil men een pand btw-belast verhuren, is men verplicht om hiervoor te opteren en dit schriftelijk vast te leggen. Het komt regelmatig voor dat men dit vergeet. Onder de oude goedkeuring mocht men alsnog opteren voor een btw-belaste verhuur, maar de terugwerkende kracht was beperkt tot drie maanden. Onder de nieuwe goedkeuring is deze termijn aanzienlijk opgerekt

Servicekosten en kosten van nutsvoorzieningen

Het beleid met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten is aangepast. In de oude situatie werden dergelijke kosten bij verhuur van woningen zonder btw in rekening gebracht en bij commercieel vastgoed met btw. Onder het nieuwe Besluit, waarin de jurisprudentie van de laatste 10 jaar is verwerkt, is de uitkomst aanzienlijk anders. Er zal in veel gevallen met btw gefactureerd moeten gaan worden, zowel voor woningen als commercieel vastgoed. De huurovereenkomst gaat hierin een belangrijke rol spelen, maar met name ook de vraag of huurders de vrijheid hebben om zelf de leverancier of dienstverrichters te kiezen en/of in welke mate de goederen of diensten worden afgenomen. Bij nutsvoorzieningen zal in elk geval met btw moeten worden gefactureerd als de huurder zelf zijn verbruik kan bepalen.
Dit kan grote gevolgen voor u als verhuurder. Er is dan ook een overgangsregeling opgenomen tot 2025.

Prestaties aan diplomatieke instellingen

Voor prestaties aan diplomatieke instellingen is het oude beleid verruimd zodat meer prestaties met btw kunnen worden verricht aan deze instellingen.

Verhuur – “short stay”

Voor wat betreft de “short stay” verhuur situaties geldt dat deze prestaties niet onder de vrijstelling van verhuur vallen maar btw-belast zijn tegen het verlaagde btw-tarief van 9%. Er was veel discussie in de praktijk of dit ook gold voor woningen en appartementen. In het nieuwe Besluit is duidelijk gemaakt dat ook verhuur van woningen en appartementen als “short stay” kunnen kwalificeren.

Eerste ingebruikneming van een nieuwe onroerende zaak

Het belang van de datum van eerste ingebruikneming wordt veelal gebagatelliseerd. Het is echter een buitengewoon belangrijke datum Deze datum waarop het pand in gebruik wordt genomen bepaalt namelijk of u naderhand het pand verplicht met btw moet verkopen of dat het een btw-vrijgestelde prestatie betreft met de eventuele mogelijkheid tot een optie btw-belaste levering (de tweejaarstermijn na eerste ingebruikname). De datum bepaalt ook het ‘afrekenmoment’ met de belastingdienst als u alle btw van de bouw in aftrek heeft gebracht maar bij ingebruikname het pand niet volledig gebruikt voor btw-aftrekgerechtigde doeleinden. In die situatie zal bij datum ingebruikname een deel van de in aftrek gebrachte btw moeten worden gecorrigeerd. Bij ingebruikname start tevens de 10-jarige herzieningstermijn waarbinnen het pand voor wat betreft het gebruik gevolgd moet worden (en bij wijziging van gebruik btw-correcties moeten worden gemaakt). Ook in het kader van de overdrachtsbelasting is het een belangrijke datum.

If you have any questions about this topic or if you would like to discuss the topic further, please do not hesitate to contact us at info@vatpartners.com